在湖州，如何辦理房屋抵押貸款

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公司在湖州做房產(chǎn)抵押貸款這個行業(yè)超過15年，接觸過的客戶大幾千人，對這個行業(yè)非常了解，在這里為需要辦理房產(chǎn)抵押貸款的朋友解解惑，希望能幫到大家。

湖州的房產(chǎn)抵押貸款和其他地區(qū)大同小異，主要分為銀行貸款和機(jī)構(gòu)貸款。

先從銀行的抵押貸款說起，銀行貸款細(xì)分為住房按揭貸款、經(jīng)營性貸款和消費貸款?？傮w來講，就是利率低，年限長，但要求高。

住房按揭貸款，通俗點講就是買房但錢不夠，以新買的房產(chǎn)抵押給銀行，去銀行申請貸款來付房款。一般年輕人首套房產(chǎn)都可以借30年，房屋價值70%的借款金額，利率公積金的話是3.25%，商貸現(xiàn)階段四大行基本是基準(zhǔn)上浮10%，也就是年化5.39%。關(guān)于住房按揭貸款方面的業(yè)務(wù)，一般都是買房的時候地產(chǎn)中介找按揭公司幫你辦，或者自己去找按揭公司幫你辦。

個人經(jīng)營性貸款，以前是利率高，審批嚴(yán)，期限還不給太長。今年，受到疫情的影響，放寬了這方面的政策，現(xiàn)在倒成了市場上的香餑餑，利率低，額度高，年限長，審批還寬松。

拿目前我?guī)涂蛻艮k得最多的幾個銀行的產(chǎn)品來講，利率最低的只有3.85%/年，年限最長的可以去到20年。什么概念呢，公積金貸款是3.25%，但是一個人只能貸60萬，夫妻貸100萬，最長年限20年，商貸利率最低是5.39%，現(xiàn)在一筆經(jīng)營貸，利率接近公積金貸款，額度還沒限制，期限還不比公積金貸款短

。當(dāng)真是要多劃算有多劃算。再說說額度，現(xiàn)階段有些銀行可以給客戶批8.5成的額度，這在以前也是想都不敢想的一件事了。關(guān)于還息方式，大部分是等額本息，也有少部分銀行可接受一定時期內(nèi)的先息后本（先息后本是指每個月只需還當(dāng)月的利息，到期才一次性歸還本金的還款方式）。

講了這么多今年經(jīng)營性貸款的利好，再講講要求吧，首先，既然是經(jīng)營性貸款，那肯定需要營業(yè)執(zhí)照，有些銀行需要經(jīng)營滿一年以上，有些銀行可接受新注冊的營業(yè)執(zhí)照。有人肯定想問，用別人的可以嗎？可以，前提是營業(yè)執(zhí)照的法人愿意出來簽字當(dāng)借款人。

之后就是房產(chǎn)，一般都是樓齡30年以內(nèi)的住宅類房產(chǎn)，要求產(chǎn)權(quán)清晰。接下來是重中之重的征信，征信的好壞直接決定能否批貸。一般是看近兩年的逾期次數(shù)和近半年的申貸查詢次數(shù)，最近還有傳聞?wù)f有網(wǎng)貸記錄也對貸款有影響。因此，想貸款需從養(yǎng)好征信開始。

那么，該如何去申請銀行的經(jīng)營性貸款呢？一般途徑有兩個，一是自己去銀行申請，二是找專業(yè)的貸款中介幫你。

先說第一種方法，自己去銀行申請的唯一好處是沒有中介費用，但是不清楚哪家銀行有什么產(chǎn)品，哪些產(chǎn)品適合，基本上就算把能見到的銀行都跑一遍，也不見得能找到合適的產(chǎn)品。其次，辦貸款的過程是比較繁瑣的，有很多問題輕車熟路的中介可以很快搞定，換成自己就很麻煩了。

第二種方法，找專業(yè)的貸款中介辦理，好處是中介基本都是同時對接很多家銀行，他們是最了解市場的人，熟悉每一家銀行的每一個產(chǎn)品，能精準(zhǔn)地幫客戶找到最合適的銀行產(chǎn)品。比如客戶要高額度，或者要低利息，甚至征信有些瑕疵，換成自己找，基本是不可能找到合適的，中介就不一樣了，可以對癥下藥，甚至對客戶來說像絕癥一樣的一些問題，比如征信有瑕疵等在中介這里也不是完全解決不了的問題。因此，我是推薦客戶申請貸款找貸款中介去辦的。當(dāng)然，也不是隨隨便找一個中介就行，肯定是必須靠譜的，不亂收費的。一般來講，都是事情辦成貸款發(fā)放下來才會找客戶要錢，未辦事先要錢那大概率是黑中介。不能一顆老鼠屎壞了一鍋粥。

銀行還有消費貸款，現(xiàn)階段基本少人會辦理，總結(jié)起來就是利息高，額度100萬以下，年限短，除非客戶傻了才會要。

講完銀行貸款，市面上還有一種也是廣為人知的抵押貸款，機(jī)構(gòu)房產(chǎn)抵押貸款。什么是機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)抵押貸款？就是非銀行的民間機(jī)構(gòu)申請了合法的金融牌照，面向有需求的客戶發(fā)放抵押貸款。機(jī)構(gòu)貸款的特點是額度高，期限短，利率高，但是對客戶的征信、流水、經(jīng)營狀況的要求低，且放款快。

機(jī)構(gòu)的貸款一般都一次抵押和二次抵押兩種，一次抵押（簡稱一押）就是機(jī)構(gòu)必須是第一順位的抵押權(quán)人，不接受房產(chǎn)再次抵押給他人。二次抵押（簡稱二押）則是機(jī)構(gòu)作為第二順位抵押權(quán)人，前邊還有個第一順位抵押權(quán)人，一般絕大多數(shù)第一順位是銀行。

一押貸款面向的客戶群體有兩種

一是本身存在瑕疵的客戶，完全沒有瑕疵的客戶肯定首選銀行貸款，但是資質(zhì)達(dá)不到銀行標(biāo)準(zhǔn)的客戶總是會有的，這類人也是有貸款需求的，就只能接受機(jī)構(gòu)的貸款。我會建議他們先到機(jī)構(gòu)申請一筆貸款，然后養(yǎng)好征信流水等，符合標(biāo)準(zhǔn)再回銀行申貸。二是短期周轉(zhuǎn)的客戶，有些客戶一筆款項只需要用三五個月，且比較急用。這個時候申請銀行貸款不一定來得及，且銀行貸款期限比較長，因此也會選擇機(jī)構(gòu)的短期貸款。機(jī)構(gòu)的貸款通?？梢曰貓?zhí)放款，也就是說審批通過，辦了抵押錢就到賬了。

二押貸款市場上做的公司比較少

一般來講面向的客戶群體是房產(chǎn)一押在銀行的客戶，額度也會有所控制，基本最高就是評估價的7成了。愿意做二押的客戶基本上是現(xiàn)存的一押貸款不舍得換掉，又需要新增一筆資金來周轉(zhuǎn)的。

那該如何申請機(jī)構(gòu)的貸款呢？一般也是客戶自己找上門或者找專業(yè)的貸款中介。自己找上門相對來講難度比較大，因為貸款機(jī)構(gòu)一般都沒有臨街的門店，都是在寫字樓之中，沒有一定的渠道找不到他們。而且有些機(jī)構(gòu)是不做散客的，都會選擇跟中介渠道合作來開展業(yè)務(wù)。第二種找專業(yè)的貸款中介基本就是唯一的途徑了。每個機(jī)構(gòu)的貸款要求都是不一樣的，要求嚴(yán)的一點的利率會低一些，要求寬松的利率會很高，像我認(rèn)識的一些貸款機(jī)構(gòu)，黑名單都可以做，利息吧，想想都知道。

在找貸款機(jī)構(gòu)的時候，就體現(xiàn)出中介的價值了，沒有中介的介紹，客戶根本不知道自己適合去哪家公司申貸，或者資質(zhì)達(dá)不到要求，或者命名可以做低利率的貸款，最后卻做了高利率的貸款等等。

同時有一點需要鄭重說明一下，貸款機(jī)構(gòu)一定要是正規(guī)的，知名的貸款機(jī)構(gòu)，不要找一些私人的，或者比較混亂的小公司。大公司一般比較正規(guī)，有固定的收費標(biāo)準(zhǔn)，不會亂收費，小公司就不好說了。