基于按揭房的融資方案
一、方案背景
當(dāng)手中持有按揭房且不想出售時，仍然存在多種融資途徑來獲取資金，以滿足個人或家庭在不同場景下的資金需求，如創(chuàng)業(yè)、教育、醫(yī)療等。
二、融資途徑
（一）房屋二次抵押貸款
有向銀行申請和向非銀行金融機構(gòu)申請這兩種主要途徑，二者在申請條件、額度利率、辦理流程和風(fēng)險等方面存在差異，借款人需要根據(jù)自身情況謹慎選擇。
1、向銀行申請
申請條件：除了年齡在18-65周歲，具有完全民事行為能力；房屋有可抵押額度，剩余價值大于貸款金額；借款人有穩(wěn)定收入、良好信用記錄這些通用條件外，銀行還偏好房屋為市場發(fā)展?jié)摿^大的優(yōu)質(zhì)住房和商業(yè)用房，且所處位置優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全 。同時，部分銀行會對借款人的收入負債比有要求，一般要求每月收入需覆蓋每月總負債的2倍以上。
額度與利率：額度一般根據(jù)房屋評估價值和已抵押負債情況確定，通常為房屋評估價值的一定比例減去未償還的房貸本金 ，最高能貸房屋評估價值的70%。利率相對較低，一般在年化4%-8% 左右，具體會根據(jù)借款人信用狀況、貸款期限、房屋性質(zhì)等因素上下浮動。
辦理流程：
評估房產(chǎn)價值：借款人向銀行提出二次抵押貸款申請，銀行指定專業(yè)評估公司對房屋進行價值評估，評估公司會綜合考慮房屋的地段、面積、房齡、市場行情等因素確定房屋價值，進而算出剩余可貸額度。
準備資料：需準備身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明（一般需提供近半年銀行流水）、房產(chǎn)證、原貸款合同等資料。如果是企業(yè)主申請，還可能需要提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)經(jīng)營流水等資料。
提交申請：將準備好的資料提交給銀行，填寫詳細的貸款申請表，說明貸款用途、金額、期限等信息。貸款用途需符合銀行規(guī)定，如個人消費、企業(yè)經(jīng)營等。
審核審批：銀行對借款人資料進行全面審核，包括信用狀況（通過查詢征信報告）、還款能力（分析收入流水和負債情況）、房屋產(chǎn)權(quán)情況等。審核通過后進行審批，確定貸款額度、利率和還款方式。
簽訂合同：審批通過后，銀行與借款人簽訂二次抵押貸款合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，合同中會詳細規(guī)定貸款金額、利率、期限、還款方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。
辦理抵押登記：借款人和銀行共同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)，提交相關(guān)資料，經(jīng)審核后辦理他項權(quán)證，以此確保貸款的合法性和安全性。
放款：完成抵押登記后，銀行按照合同約定將貸款金額發(fā)放至借款人指定賬戶，一般為借款人的銀行活期賬戶。
優(yōu)點與風(fēng)險：優(yōu)點是銀行資金安全可靠，利率低，還款方式靈活多樣，如等額本息、等額本金等。風(fēng)險在于銀行審核嚴格，對借款人資質(zhì)和房屋要求高，如果借款人信用記錄有瑕疵或收入不穩(wěn)定，很可能申請不通過；且辦理流程相對繁瑣，耗時較長，從申請到放款可能需要1-2個月。
2、向非銀行金融機構(gòu)申請（民間房抵配資）
申請條件：年齡要求通常也是18-65周歲，具備完全民事行為能力。對房屋的要求相對寬泛，一些銀行不接受的房齡較長、位置較偏的房屋，非銀行金融機構(gòu)可能會考慮。對借款人收入和信用的要求相對銀行較低，但仍需有一定還款能力和基本良好的信用記錄。
額度與利率：額度同樣參考房屋評估價值和負債情況，一般能達到房屋評估價值的50%-70%。不過利率相對較高，年化利率可能在8%-15%左右，具體取決于金融機構(gòu)政策和借款人風(fēng)險狀況。
辦理流程：
初步咨詢：借款人通過電話、網(wǎng)絡(luò)或?qū)嵉氐椒倾y行金融機構(gòu)進行咨詢，了解其貸款產(chǎn)品、申請條件、利率等信息。
提交資料：準備身份證、房產(chǎn)證、收入證明等基本資料提交給金融機構(gòu)，部分機構(gòu)可能要求提供居住證明、聯(lián)系方式等額外資料。
房屋評估：金融機構(gòu)安排評估人員對房屋進行評估，評估方式和考慮因素與銀行類似，但評估標準可能略有差異。
審核審批：快速審核借款人資料，評估還款能力和風(fēng)險，確定貸款額度、利率和期限。
簽訂合同：審核通過后，與借款人簽訂貸款合同，合同條款可能比銀行合同更靈活，但也需仔細閱讀。
辦理抵押登記：同銀行流程，到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。
放款：完成抵押登記后迅速放款，一般1-2周內(nèi)即可到賬，有些機構(gòu)甚至能更快。
優(yōu)點與風(fēng)險：優(yōu)點是申請條件寬松，辦理流程簡便快捷，能快速滿足資金需求。風(fēng)險在于利率高，還款成本大；部分非銀行金融機構(gòu)可能存在不規(guī)范操作，如合同條款暗藏陷阱、催收方式不當(dāng)?shù)?，選擇時需謹慎，確保機構(gòu)正規(guī)合法。